最近小编发现，只要聊起关于房产市场这一话题，十有八九都觉得房产市场这一大行业开始走下坡路了。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
观察一圈下来，其实大家的大家统一认为下滑的原因，无非 都是这三个点：文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
首先第一个是整个社会的经济都出现低迷的状 态，大多数人拿不出这么多钱买房。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
然后就是中国开始实施全国城镇化的影响，大家都认为在这一政策下国家会严格管控房价。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
最后就是现在的出生率逐渐下降，人口老龄化严重，没有人生孩子自然房子的需求也就减少了。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
其实这些理由看起来很充分，但仔细想想，这影响的是长期，不是构成房价短期涨跌的逻辑。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
我可以很明确的告诉大家我的结论：房价还会上涨，而且明年下半年就会明显上涨，高潮应该会在三年左右，会出现一波大涨。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
01文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
首先我们就从大家统一相信的这三点分析一下：文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
1.越是经济低迷，才越需要救市文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
就跟股票的涨跌规律差不多，越是经济低迷的时候就越需要实施拯救市场的行动，等待经济有所缓和，就该收紧政策了。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
所以说，很多聪明人会选择在市场低迷的时候选择买房，等市场有所缓和的时候大赚一笔。就如08年那次全球经济危机，在那个时候买房的人现在的资产直接翻了好几倍甚至十几倍。然而很多人都在担心房价涨不回来，不敢下手。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
2.中国城镇化政策的影响文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
其实城镇化的实施，并不能直接判断房价是涨还是升。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
截止2022年年底，中国全国的城镇化达到65%左右，也就是说全国大概还有大概1/3的区域还在改善，对比与那些发达国家的80%~90%的城镇化率，还有很大的发展空间。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
就拿海对岸的韩国来说，全国城镇化早已超过80%，然而房价不降反升，现在韩国大多数市中心的房价早已超过我们超一线城市的房价了。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
3.人口出生率低不影响买房文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
虽然现在的人口出生率在下降而城镇化却在逐年升高，但是房价的主要逻辑是看人口的流动，是市场上的供需问题。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
全国人口出生率下降确实是一个趋势，但是大家不要忘了人口是流动的，很多人都是会流向一二线城市。广州这种超一线城市自然是大多数人都选择。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
人都是跟着产业走的，没产业的城市，随着人口出生率的减少，人只会越来越少。没人没产业就玩不了土地财政，就很难生存下去，最后就会被合并，然后消失掉。根本没什么价值而言。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
前面的文章也说过，今年广州是全国热门迁入地热度最大的城市，这种趋势自然只会增加不会减少。所以说广州的房价涨是必然的趋势。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
02文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
房价的底层逻辑是供需关系文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
这也是最根本的问题：房价能否上涨，主要还是看供需关系。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
那怎么预判房价涨跌周期呢，除了政策和货币外，非常关键的就是看住房和土地供给量。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
就拿2014年来举例子：文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
当时也是处在经济低迷期，不断放松调控市场也没有马上反弹，因为政策从放松到见效，是需要时间的。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
当库存挤压到了一个顶点，自然就会开始下降，结果大家是可以预料的。而现在楼房市场的状态跟2014年非常相似。已经是这一波库存的顶点了，接下来肯定会不断下降。随着库存不断下降，房价就有上涨的压力。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
总的来说就是：文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
地是房地产收的，但是随着这几年的经济低迷，各大房产企业的经济紧张，现金流不足导致很多地产企业不敢去买地。房产企业的地自然就少了，慢慢就会出现供应跟不上的问题。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
还有一方面现在国家不断出台有利于购房者的相关政策红利大家的需求不断释放。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
当各大房企的库存慢慢减少，这一过程可能需要2~3年，到时候集中爆发，而供给量在短期又无法供应上，所以房价难免大涨。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
03文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
房价什么时候开始上涨？文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
房价上涨肯定不是现在，因为现在还在处于库存的高点，现在整个楼房市场要做的都是先减少一些疫情影响带来的库存积压。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
之前国家统计局公布了一个数据，现在我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
看到这个数字是不是感觉不是很多呢?文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
然而这只是待售面积（建好了但还没卖，就是常说的现房）还有大量已经开工了但没建好的、屯着的还没开工的地。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
据统计，2023年1-2月份，我国住宅施工面积是53亿，加上前面的6.5亿，大概还有60亿平米的库存。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
这时会有人好奇，前面说的供不应求，现在又说库存量大，自相矛盾。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
然而很多人都不知道，其实楼市是遵循二八法则的。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
也就是说只有20%的城市适合买房，适合持有房产，剩下80%的城市，除了自住外，没必要持有多套。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
除去这80%的城市，剩下能选的就不多了，所以今年好城市的库存压力稍微降低之后，行情就会启动。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
经过1~2年你能看到明显的量价变化，预计通过三年的变化，二线城市就开始达到高潮了，每个城市节奏不同，但好地段都会轮动到。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
至于一线，自然会等二线上涨一波，很多人套现了，资金才会再回到一线来。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
因为一线的调控政策相对比较稳定，楼市还处于短期修复状态，一线之前涨的太猛了，积攒需求需要时间。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
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想要买房或者咨询房产的可以私信我哦。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
房产界一线老兵，专业团队进军房产25年，了解所有房产最新情况和政策。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/108460.html
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