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我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注交流。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
以下苏州购房答疑内容，来自公众号苏叔说房的粉丝精选提问：文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
提问：苏叔，你好，苏州买房，哪个区房子升值潜力最大？普通人怎么判断板块的潜力大不大？预算目前还比较充足，应该买哪里的房子更好？买房小白有什么简单易懂的购房逻辑可以遵循的吗？有哪些点值得注意？文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
苏叔：你好，板块与核心的距离可以一定程度上说明板块的潜力，目前苏州的核心区是在发展变动的，以前是姑苏区，园区的湖西，新区的狮山，相城区的元和，吴中的城南，现在出现了个新的核心区，他们就是新区科技城(太湖科学城)，相城高铁新城，园区商务城，南边太湖新城，预算够的就买核心区范围啦。购房者要买房，必须得知道的是板块真是的价值，区域的优点与短板以及楼盘的优缺点，再来听售楼处说了啥。其他非核心板块有新房集中的，一个太湖度假区，居住体验感很舒适，价格也不算高，但是交通、商业医疗是硬伤，就业选择也不广；北新区(浒墅关)是高新区价格洼地，在狮山板块和科技城板块上班的群体可以考虑，要注意的就是某些盘的噪音影响可能比较大。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
提问：苏叔，你好，我想问一下相城区七月份挂地情况，有没有条件好一点的地块值得关注？预算有限，刚需夫妇打算置业苏州，想在相城区买一套新房自住，相城区发展前景如何，值不值得买？文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
苏叔：你好，七月份相城挂地七块，分别在元和黄埭、渭塘、黄桥和漕湖。元和有两块，一个在澄阳街道春申湖路南，地理位置较好，配套完善，交通便利，但周边环境一般，居住氛围不够浓郁。相城高新区元和堂两侧陆慕老街商住地块，有二号线，教育上有元和小学，板块离活力岛较近，未来规划能级较高。元和二手房均价2.2万/㎡。黄埭也有一块地首发，渭塘镇渭中路北河钻石路东地块有一宗商品住宅用地出让，区域配套不够成熟，不过胜在房价便宜，新房2万，二手房均价1.8万/㎡，居住环境一般，配套有待提高，但学区比较多。黄埭新房价格2万/㎡左右，二手房均价1.9万/㎡左右。相城在苏州各区中表现一直不太显眼，但近来开发力度加大，相城十四五规划开始逐步实施落地，产业、教育和交通三方发力，众多优质房企入驻，加上交通枢纽高铁新城的快速发展，相城迎来高光时刻，未来前景可期。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
提问：苏叔，你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
苏叔：怎样考虑一个二手房的购买价值?文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么*产品，首付不要多于35%。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
房子的价值因素是什么？文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。文章源自略懂百科-http://wswcn.cn/107469.html
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